Plus-value et résidence principale

Avec les récents changements introduits par le dernier budget et l'augmentation de l’impôt sur la plus-value (CGT) à 28% pour les contribuables de la tranche supérieure, il est important de se souvenir des règles d'exemption de la plus-value pour les résidences principales en Angleterre (PPR). C'est d'autant plus important que la connaissance de ces règles permet parfois de réduire ses impôts de façon considérable. Lorsque l'on décide de vendre, il est malheureusement souvent trop tard pour optimiser sa fiscalité. Le calcul de l’impôt se fait comme suit:

CGT = [ Gain en Capital x (1 - Durée d'Occupation / Durée de Possession) - Exemption Annuelle ] x CGT rate

Analysons-en les différentes composantes:

1. Le gain en capital: Il ne faut pas oublier que les frais d’acquisition et de vente (frais de valorisation, frais d'agence, coûts de publicité et d'avocats) peuvent être déduits de la plus-value. De la même manière, tout investissement qui a permis l’amélioration de la résidence est déductible du gain en capital. Rappelons qu'il est important de garder toutes les justificatifs cependant...
2. L'exemption annuelle: Chaque contribuable au Royaume Uni bénéficie d'une exemption annuelle pour les gains en capitaux (£10,100 pour 2009/2010). Pour un couple, ce montant est doublé. Comme les transferts entre époux ou partenaires sont exonérés d’impôts il est possible de modifier l'acte de propriété pour bénéficier d'une seconde exemption annuelle. Pour éviter toute contestation de l'administration fiscale il est cependant préférable de ne pas faire le transfert éventuel la veille de la vente! Il faut aussi tenir compte du coût éventuel occasionné par le stamp duty lors du transfert.
3. CGT rate: a partir de Juin 2010, le taux est différent suivant la tranche d'imposition dans laquelle on se trouve. Il peux être avantageux de repousser la vente si l'on sait par exemple que ses revenus vont diminuer a l'avenir.
4. Durée d'occupation: La durée d'occupation utilisée pour le calcul peut en fait être beaucoup plus longue que la durée réelle grâce à certaines exemptions dont le contribuable peux bénéficier.
• 36 months rule: Si le bien a été résidence principale à un moment donné, les 36 derniers mois sont exemptés, que la résidence ait été occupée ou non.
• deemed occupation: Certaines périodes peuvent aussi être considérées comme occupées même si le propriétaire n'est pas présent. C'est le cas par exemple si un employé doit déménager à cause de son travail ou encore pour toute période inférieure à 3 ans après laquelle le propriétaire revient habiter dans sa résidence.
• letting relief: Enfin, lorsqu'un bien immobilier qui a été une habitation principale a été loué, une déduction supplémentaire est encore possible. C'est le minium de:
• £40,000
• le gain en capital réalisé durant la période louée (au prorata temporis)
• le gain en capital déjà exempté grâce aux règles précédentes

Il faut enfin rappeler que dans le cas ou l'on possède plusieurs habitations, il peut être nécessaire de faire une nomination auprès de l'administration fiscale pour éviter que celle-ci ne le fasse a votre place et pour permettre ainsi une fiscalité optimale. Cette nomination doit être faite dans les 2 ans.

Comme on l'a vu, si l'on achète une résidence secondaire par exemple, le fait d'habiter quelque temps dans celle-ci et de la nominer comme PPR permet de réduire ses impôts en cas de plus-value éventuelle de façon conséquente.

Prenons un exemple (simplifié):

Jean achète un appartement à Chiswick £170 000 en 1990. Il y habite jusqu'en 1996, date à laquelle son employeur le mute à Paris. Il y passe 5 ans. De retour à Chiswick, il décide de s'agrandir. Il trouve une maison et déménage en 2002. Il décide alors de louer l'appartement. Après plusieurs années il décide de vendre et le vends finalement en 2010 pour £380 000.

Le gain en capital est de £210 000. Sur les 20 années, seules 7 ont été habitées par Jean mais 15 sont considérées exemptes grâce aux règles précédentes. Le montant imposable est donc de £52 500. Mais il faut aussi tenir compte du letting relief qui est dans ce cas le minimum de £40 000, £52 500 et £157 500. Ce qui ramène le montant imposable à £12 500. Si Jean n'a pas fait d'autres gains en capital en 2010, après déduction de son exemption annuelle, il est imposable uniquement sur £2 400. L’impôt à payer est donc de £672 si Jean se trouve dans la tranche supérieure. 

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UPDATE 2014: Pour tout bien vendu après le 6 Avril 2014, la règle des 36 mois ne s'applique plus et a été remplacée par une règle identique mais limitée à 18 mois.

UPDATE 2020: Depuis le 6 Avril 2020, la règle des 18 mois est réduite à 9 mois. Par ailleurs, le letting relief n'est maintenant disponible que pour les locations où le propriétaire est présent dans le bien lors de la location.